又一个千万人口大市要来了

    临有家制表，数据取自贝壳找房平台公开信息，仅作楼市基本面研究参考，不构成任何购房投资建议。

    国内常住人口突破千万的城市共计18座。很多人会形成固有认知：城市人口达到千万量级，楼市规模就一定庞大。但将这18座城市的城镇化率、二手房小区数量、新旧楼盘库存放在一张表格横向对比后不难发现，同样是千万人口城市，住房市场基本面差距巨大，其中最核心的分化，体现在学区房的空间分布模式上。

    来临有家制表

    18城合计常住人口28107.39万人，贝壳收录二手房小区合计191700个，全部楼盘合计13012个，当前在售新楼盘7647个，头部城市商品房存量拥有碾压级优势。

    上海以34456个二手房小区遥遥领先，成都23068个紧随其后，两座城市率先迈入深度存量房时代。二手房是市场交易主力，置换链条完整成熟，优质教育资源分散在多个城区，形成多点式学区房格局。重庆、北京二手房小区数量同样突破12000套，属于存量二手房主导的市场，多个行政区均拥有口碑过硬的名校片区，学区选择面广阔。广州、深圳、武汉、天津、西安、郑州、苏州、杭州紧随其后，二手房小区普遍在8000个以上，新旧房源共同支撑市场。这类城市普遍拥有多个成熟建成片区，每个片区都可以培育优质公办教育资源，学区房不会过度集中在单一区域。

    视线转向临沂。临沂常住人口1075.96万，在18座千万人口城市中位列第15位，人口体量满足千万大市标准；但城镇化率仅60.45%，是榜单18城中最低。贝壳平台收录二手房小区仅3619个，全部楼盘255个，在售新楼盘154个，小区数量仅高于东莞，在售新盘总量也处于榜单末尾梯队。

    临沂市的地形结构

    千万人口体量，商品房小区总量却明显偏少，背后有着深刻的地理与城市发展底层逻辑。作为后发城市，临沂市域山地、丘陵占比高，平原仅集中在沂沭河冲积形成的临郯苍平原。这片有限的平原区域，一方面要保障千万本地人口的口粮供给，同时还是长三角重要的“菜篮子”基地，大量土地被划定为永久基本农田。受山地丘陵天然阻隔、耕地红线双重约束，城区无法向外连片铺展扩张，只能优先做强中心城区，再逐步向外外溢发展，由此塑造了“强区弱县，兰山单核，柳青极点”的城市发展模式，这也是临沂单点式学区房格局的根源。

    市域内山地丘陵割裂各个县域，县与县之间难以连片协同发展，人口、产业持续向兰山核心区集聚；北城柳青片区作为新增长极点，承接核心区资源外溢。优质公共资源，尤其是优质中小学教育资源高度向兰山、北城集中；外围县域教育配套能级有限，很难成长为能够与核心区抗衡的教育高地，最终形成和其余17座千万人口城市截然不同的单点式学区格局。

    很多人会产生疑问：同样是千万人口，临沂商品房小区数量为何远低于成都、上海？核心在于城镇化水平、地形条件和土地约束。

    深圳城镇化率99.79%，东莞93.63%，全域基本完成城市化，绝大多数人口居住在城市商品房社区。而临沂城镇化刚刚迈过60%关口，大量常住人口分布在各县域、乡镇，居住形态以自建房、乡镇零散住宅为主，并没有纳入城市商品房体系。千万人口的基数，大部分不在城区楼市的覆盖范围内。县域人口向城区流动时，资源进一步向兰山区汇集，优质中小学资源高度集中在兰山核心板块，进一步巩固单点式学区房的特征。

    这里需要区分临沂与东莞的差异。东莞小区数量同样偏少，但底层逻辑完全不同：东莞全域高度城镇化，城市形态以产业园区、配套住宅为主，并非大规模成片商品房社区，教育资源分散在各个镇街，依旧属于多点式学区格局。而临沂尚处在城镇化中期加速阶段，楼市增量，来自县域人口持续向兰山、北城等城区迁移。

    再看新盘供给端。成都在售楼盘1015个，广州802个，深圳795个，新房可选空间巨大。反观临沂在售新盘仅154个，新房供给规模有限。随着城镇化持续推进，县域人口不断流入城区，新房与核心区二手房的供需关系，会走出和上海、成都这类存量大城完全不同的行情。

    来临有家制表

    高城镇化的千万人口城市，楼市核心矛盾是存量二手房之间的竞争，置换链条是市场驱动力，教育资源多点开花；而临沂当下仍处在城镇化中期，楼市主线是人口进城。受山地丘陵地形、耕地保护约束，叠加兰山单核的城市结构，优质教育资源高度集中在兰山核心区，是典型单点式学区房城市。只有后续人口持续向城区集聚，城区二手房挂牌量稳步抬升，完整的房产置换链条才会逐步成型。

    当然这份统计存在局限性：数据仅为贝壳平台收录的小区与楼盘，并非一座城市全部住宅总量，县域自建房、小产权房等不在统计范围之内，仅适合横向对比不同城市商品房市场的基本面差异。

    同样是千万人口大市，其余17座城市大多形成多点式学区格局，唯有临沂属于单点式学区房格局。山地丘陵的地理底色、临郯苍平原有限的土地供给、永久基本农田的约束，共同催生兰山单核的城市结构，造就了这一独特现状。千万人口只是楼市的基础盘，地形条件、耕地约束、城镇化水平、人口空间分布，才是决定一座城市楼市长期走向、学区资源分布模式的底层变量。

    那么问题来了，对比上海、成都这类存量大城，你认为临沂城镇化带来的人口进城红利，还能持续多少年？这种“兰山单核，柳青极点”塑造的单点式学区房格局，未来会不会随着北城、义堂等新城区的教育配套落地而慢慢改变？